??连续16年,中央一号文件聚焦“三农”。

??2月19日,2019年中央一号文件《中共中央国务院关于坚持农业农村优先发展做好“三农”工作的若干意见》出台,其中引人注目的,是业界和学界一直呼吁的“深化农村土地制度改革”终于迈出重要一步,文件提出要研究起草农村宅基地使用条例,开展闲置宅基地复垦试点,加快修订土地管理法、物权法等法律法规。这意味着,未来农村集体土地将能以更加有利于农民的形式进入市场。

??甚至,这将是农村土地改革的利好“元年”。

??不得不改

??农村土地制度改革由来已久。中国现行农村土地集体所有制,是中国共产党在土地革命过程中逐渐确定,由中央政府利用国家动员的力量,将农民对土地的占有?#23637;?#20892;民集体所有而形成的。上世纪七十年代后期,?#24433;不鍘?#22235;川等地开始的家庭联产承包责任制,形成了农村承包地“三权分置?#20445;?#21363;将农村土地所有权、农村土地承包权与农村土地经营权进行分离设置的一种农村土地经营管理制?#21462;?/p>

??但农村改革的联产承包责任制并未改变农村土地集体所有制的性质。随着经济的发展和人口的迁移,土地对经济的影响也在逐渐演变,农民与土地的矛盾逐渐显现。这就需要解决两个问题,一个是如何激活农村大量闲置的土地,使得持有土地使用权的农民能够在土地流转的过程中享受土地带来的收益;另一个则是,房地产行业是实现土地价值的载体,如何更加高效地利用农村土地,既提高农民收入,又拉动国民经济的增长。

??在我国,土地分为国家所有土地和集体所有土地,农村土地征收是将集体所有土地转换为国有土地的流程。国泰君安证券研报数据显示,我国土地征用维持在每年1500平?#28966;?#37324;的水平,近年来征用面积稳步提升。截至2017年底,我国共有城市建设用地面积55155.47平?#28966;?#37324;,2017年新增2394.17平?#28966;?#37324;,征用土地面积约占81%。

??但从土地补偿款来看,集体所有土地(主要在农村)的补偿比国家所有土地(主要在城镇)的补偿要少得多,《中华人民共和国土地管理法实施条例》规定:征收土地的,按照?#24509;?#25910;土地的原用途给予补偿。征用耕地的补偿费用包括土地补偿?#36873;?#23433;置补助费以及地上附着物和青苗的补偿?#36873;?#24449;用耕地的土地补偿费,为该耕地?#24509;?#29992;前三年平均年产值的六至十倍。这导致的结果就是,在城镇,由于?#24509;?#29992;土地大多是居民建筑,征地拆迁就拆出了无数的巨富村,比如深圳的大冲村,原本只是深圳市一个普通的城中村,但是拆迁之后,大冲村一下子产生了10个亿万富翁,400多户家庭资产均过千万。而在农村,征用多为耕地农田,补偿款以产?#23548;?#31639;价值低,即使是民房,也由于市值低,安置补偿费甚至都不足以进城换一套新宅。

??城乡之间巨大的差异不仅仅在于市场价值的差异,更在于政府在征收土地之后,转手?#20449;墓一?#21462;巨额利益,农民却无法享受。这些年,很多地方政府通过土地流转形成了土地财政,进一步刺激了房地产市场的?#27604;伲?#25151;价上涨。

??这也可以看作是中央不断加大农村土地改革的原因之一。

??“土改”拦路虎

??对农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地的制度改革这三项的试点工作?#21152;?#20826;的十八届三中全会。国泰君安证券研报认为,十八届三中全会对农村土地征收改革的看点有两点,一是规范土地征收程序,将签订安置协议从征地审批之前放到了征地审批之后,可以更大范围地保障?#24509;?#25910;土地的农民利益;二是完善多元保障机制,补偿标?#21152;?#20381;照耕地产值变为依照综合地价,并且确保了农民住房的住房财产权,给予公平合理补偿。征地改革的方案,更大程度地保障了农民的财产权益,理顺了农民与地方政府的利益关系,利于降低征地?#26041;?#20013;的社会矛盾。

??但这还不够,农村土地改革还面临着两个大问题,一是农村土地的自由流转,特别是宅基地和耕地,为农民带来切身利益;另一个则是失地农村的进城如何解决。这两个问题解决的好,对房地产行业来说将是一个巨大的利好。

??从宅基地来看,2018年1月,中央一号文件中提出将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”的改革,落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权,适度放活宅基地和农民房屋使用权。这是?#24066;?#20892;民流转宅基地的第一步。

??2019年的一号文件对宅基地制度改革有了进一步的阐述。如加快?#24179;?#23429;基地使用权确权登?#21069;?#35777;工作,力争2020年基?#23601;?#25104;;稳慎?#24179;?#20892;村宅基地制度改革,拓展改革试点,丰富试点内容,完善制度设计;抓紧制定加强农村宅基地管理指?#23478;?#35265;;研究起草农村宅基地使用条例;开展闲置宅基地复垦试点等。

??很显然,在今天国家大力?#24179;?#26032;农村建设的大背景下,如果?#24066;?#20892;民在保有所有权和资格权的条件下流转使用权,将宅基地用作支持乡村旅游、养?#38386;菹小?#36820;乡人员创新创业、文化教育等产业?#21738;?#24335;,成为一些试点先行地区的主要模式。探索盘活利用农村闲置农房和宅基地、增加农民财产性收入、促进乡村振兴的经验和办法。

??一些大的房地产商业开始大力跟进,看到了农村土地流转过程中的机会。如万科在2017年7月通过与江苏省兴化市政府及东罗村集体三方,通过“政府+社会资本+村集体”的合作模式,探索特色田园乡村发展的实施路径,这就是屡屡被媒体提及的万科东罗村建设。

??东罗村建设中,兴化市国资公司负责?#26800;?#26449;内基础设施建设和破旧房屋收储投资,万科作为社会力量主体负责?#26800;?#20892;业产业、农产品经营、乡村旅游、研学教育、村内建筑、景观及部分公共性载体的投资,与此同时,村民也可以通过村集体入股平台公司,这样村民不仅可以在东罗村就业、创业,获得劳务性收入的保障,还可以通过集体以闲置土地使用权和闲置房屋入股平台公司,获得分红收益。

??但东罗村建设也面临着制度的“拦路虎?#20445;?#21335;京万科田园乡村事业部负责人徐朝晖在接受媒体采访?#24065;?#25552;到,江苏省国土资源厅已经下发《关于支持特色田园乡村建设试点工作的意见?#32602;?#40723;励试点地区集体经济组织以土地使用权作价入股方式与其他单位共同兴办企业。但是《土地管理法》对集体建设用地的使用有明确的主体限制、用途管制和程序规制,目前对集体土地价?#31561;?#20309;评估、入股后如何规范处置暂时没有现成的、可操作的实施路径。

??由此可见,要振兴农村,落实宅基地“三权分置?#20445;?#25506;索更多的制度设计,进行更多的试点,已经刻不容缓。根据2019年中央一号文件的要求,2019年,农村集体产权制度改革中的重要?#26041;凇?#20892;村集体资产清产核资”即将开展,农村土地承包法修正案有望出台。农村土地改革的利好“元年?#34987;?#23558;出现。

??农民往哪走?

??农村土地流转,不得不考虑的一个问题就是,失地农民向哪转移?

??就地转化为非农人口?#27604;?#26159;好,但更应?#27599;?#34385;的是,如果农民进城,是让人口自由流动,还是将人口平均规划到?#34892;?#22478;镇?

??日前,国家发改委发布《关于培育发展现代化都市圈的指?#23478;?#35265;?#32602;?#20854;中明确指出,要放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制。这个意见从政策层面来说虽然是一个大的进步,但与自2017年底开始的全国开始“抢人大战”相同,本质上,这种设置种种条件的落户政策仍是以户籍为门槛,阻拦人口的正常流动。

??抢人大战之下,大城市的发展并没有得到自由拓展。从人口的?#23548;?#27969;动来看,2018年京沪两地常住人口为负增长,其中2018年末,?#26412;?#20840;市常住人口2154.2万人,比上一年减少16.5万;上海常住人口为2415.27万人,比上年减少3万以上。?#27604;?#20063;有亮点,广州、西安、成都、杭州、武汉、郑州等省会城市人口继续增长,已经或者即将迈进千万人口城市。

??农村土地流转之后,对农民来说,最大的问题就是根落向?#26410;Α?#36825;与政策指导下中国未来城市化的道路息息相关。中央财经大学教授王福重接受原子?#24378;?#37319;访时提到,中国最大的城市都很小,像上海、?#26412;?#24314;成面积都不大。大东京圈的城市人口达到了3500万人左右,城市建成面积比?#26412;?#19978;海加起来还大。我们今天密切关注的城市拥堵问题等,在东京、纽约、新加坡、香港都出现过,都探索了各自的解决之道。“大城市的问题是市场机制不够造成的,而不是大城市本身造成的。”王福重强调,中国一定要破除?#34892;?#22478;镇迷信,以及对大城市莫名的、毫无道理的恐惧。

??土地制度改革的重点,无疑就是土地的交易权。对大部分农民来说,土地是他们唯一的财产,土地所有权集体所有的情况下,必然没办法自由交?#20303;?#26681;本上是说,如果一个人没有财富、没有财产可以交易,他注定是个穷人。王福重认为,我们常说解决城乡差距,农民是弱势群体,应该关?#36134;?#20204;,应该扶贫等,这些事情都不是根本,根本的是给他们土地的自由交易权。

???#25345;?#31243;度上看,2019年的中央一号文件,聚焦“三农?#20445;?#32858;焦扶贫,以土地改革为突破口,也算是题中之义。

???#27604;唬?#20892;民进城,首先受益的是房地产行业,土地改革?#22836;?#20102;农村人口,带来中长期的购房需求。中国的城镇化?#36797;?#36824;有15~20年的时间,即可看出房地产行业的生命力。

??而房地产行业的发展,带来的就是整个房地产产业链条,包括上游的建筑、建材、机械、钢铁和化工等行业,以及下游的?#19994;紜?#23478;居、装饰等行业的发展,因此随着货?#20197;?#20135;业上下游的流转,行业整体拥有很强的货币派生能力,带动整个经济的发展。在这个过程中,政府、金融行业、农民都是受益方。